賃料の鑑定評価について

賃料ではこのようにお悩みでは

１．こんなことでお困りでは
　以前からの経緯で今借りているところが賃料が高いような気がするが、当初賃借当時にどうしてもそこを借りたかったので今まで払い続けている。なんとかならないのか。

　
２．どのようにして解決する

賃料の鑑定評価書を根拠に調停、または裁判にはかり、金額を下げてもらうという方法もあります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

３．村松不動産鑑定所が解決できる理由
　以前の勤務先でので継続賃料の評価書作成のお手伝いの経験（裁判、係争に利用）があり。裁判で問題になる当初契約締結時点の諸般の事情にかかる要因、直近合意時点以後　事情変更にかかかる要因、の整理に基づき賃料の査定をして鑑定評価書を作成することができるので。

→それなら村松不動産鑑定所に問い合わせる

　賃料の鑑定評価は次に述べますように、案件のほとんどが手間のかかる継続賃料であり、また係争にかかるものがほとんどでリスクもあります。また依頼者の方から割高に見える鑑定報酬についてもなかなかご理解がいただけないのが現実です。
　したがって、賃料の鑑定評価は不動産鑑定士にとって必ずしも積極的に取り組めるものではありません。
　しかし私は実務修習でお世話になった事務所では、比較的賃料の鑑定評価に関わることがあり、むしろできるものなら積極的に取り組みたいと考えるに至りました。

賃料の鑑定評価への思い入れ。

　不動産の鑑定評価では不動産の価格、または賃料を求めます。私が特に賃料の鑑定評価をなるべく手がけていきたいと考えたのは以下のような理由によるものです。
　まずは、手間がかかるけどやりがいがあるからです。賃料の鑑定評価は特に考慮する要素が多くて検討事項が多く、実は手間がかかります。
　不動産の価格に対してその物件を賃借する場合の賃料は当然、価格に比べてずっと小さくなります。
例えば2LDKのマンションを一戸購入すれば新築でしたら最低でも一千万円を軽く超えます。しかしその一戸のマンションを月払いで賃借すれば敷金や礼金の問題もありますが、毎月場所にもよりますが静岡では20万円以下でも賃借できることがあるのではないでしょうか。それでは賃料の鑑定評価は金額が小さいから簡単にできるのかというとそうではなく、実は賃料の方がずっと手間がかかります。理由は賃料を求めるにはまずその対象の価格を求めなければならないからです。なぜなら不動産は一般に投資の対象でありその投資元本に見合った賃料で賃貸をしないと投資を回収できないからです。現在のように不動産価格の上昇が見込めない場合はなおさらそうです。周りの賃料と比較して賃料を求める手法もあります。しかしさらに、価格を求め資本回収の観点からも賃料を査定しなければならないのです。つまり、あらかじめ価格を求めるので、2重に手間がかかるのです。
　さらには継続賃料の場合には、実は現在の新規賃料をいったん求め、さらに今までの賃料との兼ね合いを十分考慮して求めなければなりません。継続賃料の鑑定評価は現在の新規賃料を基準にすればよいのではないのです。とすると継続賃料を求める場合には事前に価格も、さらに新規賃料も査定する必要が生じます。価格→新規賃料→継続賃料と求める過程では検討事項が膨大となり、同じ一冊の鑑定評者書を仕上げるのに手間は価格だけを求める2倍3倍に膨れ上がります。
　しかし、逆にいろいろな要素を考慮してやっと一つの鑑定評価額の結論にいたれば、それは専門家としての不動産鑑定士の冥利につきるものです。賃料を求める過程でその不動産に関するいろいろな要素にスパッとメスをいれて一つの結論を取り出すような、そんな分析の面白さがあります。かって実務修習先で具体的な事案のお手伝いを経てそんな風に考えるようになりました。
　2番目に,賃料を求めることは大げさに言えば社会に存在する資産の有効活用に貢献するともおもえるのです。事業を行ったり、居住するための建物や土地は出来れば自己所有したいものです。しかし、不動産は価格が高く、予算、資金計画の問題から賃借することがあります。一方不動産を所有している方も遊ばしている不動産についてはそのままでは固定資産税もかかることですし、賃貸して有効利用を図りたいと考えるものです。賃貸借が成立すれば支払いをするほうは少額の支払いで価格の高い不動産全体を利用することができます。レンタル料（地代、家賃）を支払い、または受け取ることで、遊休資産が社会の役に立ちます。賃料の鑑定評価はそんな不動産の賃貸取引の仲立ちをすることができます。
　実際に静岡の市街地中心部の賃貸に供されている商業ビルなら何十億円という企業の資金が投入されて建設されています。一企業の資金とはいえその企業の背後には数多くの個人も含めた投資家が存在し、企業は過去からの資本蓄積を投資しているわけです。賃貸アパート、マンションであっても億単位の資金が投入されています。ここで、居住用の物件では賃借され居住され、個人に休息と安らぎを与えることでいわば労働力の再生産を通じて社会を豊かにすることに貢献し、事業用資産は賃借され企業に商業活動、工業生産活動等の場所を提供することで資本活用のを通じて社会を豊かにすることに貢献するのです。そのような賃貸、賃借を通じて社会を豊かににすることのお手伝いに賃料の鑑定評価が貢献しているのではと考えることがあります。